Calcolo IMU: prima e seconda casa, aliquote ed esempio pratico

Il calcolo dell’IMU è una tra le operazioni che milioni di italiani ogni anno devono effettuare ma per non rischiare di incorrere in pericolosi sbagli è bene avere la massima chiarezza su come funziona e come si paga.

Essendo il calcolo IMU un’operazione importante ma che sottende dei rischi qualora non si abbia una conoscenza approfondita sull’argomento la prima cosa da fare è chiedersi: IMU cosa significa?

Innanzitutto è un acronimo che sta per imposta municipale unica che va a incidere in modo diretto sul patrimonio del soggetto interessato e che quindi viene definita come imposta diretta. Questa tassa va a sostituire completamente l’ICI, l’imposta comunale degli immobili, e parzialmente l’IRPEF, l’imposta sul reddito delle persone fisiche.

Questa tassa fu imposta nel 2011 dal governo Berlusconi ma arrivò la crisi e con essa anche il governo tecnico di Monti che nella manovra Salva Italia portò ad importanti cambiamenti trasformandola in un’imposta sulle abitazione principale anticipando l’introduzione decise anche di incrementare la base imponibile. L’IMU, come tutte le tasse, vengono stabilite per legge quindi bisogna essere sempre aggiornati perché un anno potrebbe portare a novità molto importanti per le tasche dei contribuenti infatti sull‘IMU della prima casa, un argomento molto dibattuto che verrà affrontato tra poco.

IMU prima casa ed IMU seconda casa: definizioni e tutte le novità

Come accennato in precedenza, l’IMU sulla prima casa è una tra le parti di questa tassazione che più interessa ai contribuenti perché, almeno fino a qualche anno fa, gli italiani avevano come obiettivo principale l’acquisto della casa da ciò ne consegue che vi sono moltissimi contribuenti coinvolti in questa particolare sezione.

La prima casa è stata tolta dal calcolo IMU già dall’anno scorso, il 2018 non porterà particolari novità rispetto alla stesura precedente, ma bisogna fare molta attenzione riguardo questo elemento perché in effetti il legislatore non intende il possesso dell’immobile tout court ma la destinazione d’uso. Quindi la prima casa si intende l’immobile nel quale si ha la residenza. Vi sono dei casi specifici nei quali rientra l’esenzione dell’IMU e questi comprendono il diritto d’usufrutto, se l’immobile è stato affidato dal giudice all’ex coniuge o se è occupato dal coniuge rimasto in vita.

Sono state emanate disposizioni anche per i terreni agricoli delle isole minori, appartenenti alle comunità montane o se sono utilizzate da coltivatori diretti o imprenditori agricoli. L’esenzione IMU prima casa non si applica qualora la stessa sia considerata di lusso.  Un discorso particolareggiato dev’essere fatto per le pertinenze perché alcune di esse sono soggette all’IMU. Nello specifico queste sono le costruzioni che invece rientrano nel calcolo dell’imponibile:

  • C/2 – magazzini e locali di deposito;
  • C/6 – autorimesse;
  • C/7 – tettoie siano esse chiuse o aperte.

Per essere più chiari si può dire che al primo punto sono suscettibili alla tassazione locali come soffitte e cantine mentre al secondo punto il posto auto ed il garage. Per la tassa sulla seconda casa si deve tenere presente che non vi sono scappatoie di alcun tipo anche se in effetti c’è la possibilità di avere uno sconto del cinquanta percento ma in questo caso è importante, per non rischiare di entrare nel mirino del fisco, parlare con un commercialista e con un architetto.

Si può sperare in questo importante sconto soltanto nel caso in cui l’abitazione sia considerata di interesse storico e/o artistico vincolati dalle Belle arti oppure se durante l’anno relativo la tassazione l’immobile non poteva effettivamente essere adoperato per inabilità o inagibilità ma questo stato dev’essere accertato mediante una perizia giurata dell’ufficio tecnico del comune d’appartenenza fatta a carico dell’interessato. Inoltre nel 2016 è stata inserita un’opportunità che è ancora in vigore ovvero il comodato d’uso. In questo caso devono sussistere tutti questi requisiti:

  • l’appartamento dev’essere concesso ai parenti di primo grado;
  • l’immobile non deve appartenere alla categoria di lusso;
  • si deve registrare un contratto in modo regolare;
  • il beneficiario del contratto di comodato d’uso deve risiedere nel comune.

Vediamo ora qual è l’aliquota del calcolo IMU

Il discorso dell‘aliquota IMU potrebbe risultare abbastanza complicata perché si compone di una parte fissa che consiste nel 7,6 permille sulle case successive a quella principale ed i fabbricati di altra destinazione e poi c’è la parte che invece è di competenza dei singoli comuni quindi essa può variare da comune in comune partendo dello 0,6%. Da questo punto di vista è bene tenere presente che vi sono le delibere comunali dalle quali è possibile determinare quali saranno gli incrementi o decrementi della stessa.

Vediamo qual è il metodo migliore per effettuare il calcolo IMU

Calcolare l’IMU non è molto complicato ma bisogna prendere le carte e con la calcolatrice alla mano mettersi a fare i conti per arrivare al valore. Alla base di questo calcolo c’è la rendita catastale alla quale deve essere applicata una rivalutazione del 5 percento quindi è necessario procedere con il coefficiente relativo al proprio immobile che va con 160 per gli immobili di lusso, 55 comprende tutti i negozi mentre il coefficiente per gli uffici è di 80.Vediamo quindi un esempio di calcolo dell’IMU:

La rendita catastale rivalutata è di 400 euro quindi moltiplicandola per il 5% diventa 420

Ora si applica il coefficiente 420 x 160 che arriva a 67200

Quindi calcolare quella cifra per l’aliquota IMU 2018 per trovare quelle aggiornate è necessario andare sul sito del MEF. Questa quota dovrà esser ripartita nell’acconto del 50% da pagare entro il 16 giugno per poi completare il pagamento non oltre il 16 dicembre. Bisogna infine tenere presente che per gli appartamenti di lusso è necessario calcolare la detrazione di 200 euro.

E’ possibile comunque adoperare una serie di strumenti che permettono di calcolare in poco tempo l’IMU anche se per ora bisogna attendere che il comune di residenza emetta le varie delibere comunali in materia.

Il calcolo IMU è un’operazione importante ma non dev’essere presa sotto gamba

E’ molto importante il calcolo IMU perché se non viene effettuato con la massima attenzione si potrebbe incorrere in sanzioni più o meno gravose se comunque non si è sicuri di ciò che si sta facendo è importante rivolgersi ad un professionista in modo da portare al minimo il rischio di errori più o meno consapevoli.